民泊とは？（不動産オーナー視点で考える）

みなさまこんにちは、安原です。

かなり久しぶりのブログ更新となります。
TwitterやYouTubeなどその他SNSをしばらく更新していなかったこともあり、
随分と久しぶりに発信をしているような気持ちです。
（これからはちゃんと発信していきます！笑）
もちろん、会社の業務は皆さんの見えないところで（オフラインで）行っておりまして、
不動産オーナーに対しての地道な営業活動を行っておりました。

さてさて、今回本ブログのタイトルになっています「民泊とは？」について、
いきなり本質的なテーマではありますが、我々の本来メインとなるビジネスが
「不動産オーナー視点で」どのようなものなのかをじっくり考えていきたいと思います。

なぜ今更このようなテーマを扱うというと、「民泊ビジネス」というものが、
エンドユーザー（実際にくるゲストさん）とオーナー（民泊物件の所有者）からの双方において
一致しないメリット・デメリットがあって（ほとんどの場合は利益相反となるが）、
それぞれの利害が複雑に絡み合っているにも関わらず、
それぞれの民泊に対してのイメージがごちゃごちゃに一般化されているのではないかと思った為です。

・ゲスト側としては「良い民泊により安く泊まりたい」
・オーナー側としては「少ない投資でより高く売りたい」
などなどといった具合に、それぞれ別の異なった利害が発生するというです。

つまり、「民泊とは？」の答え説明するときには、
エンドユーザー視点とオーナー視点ではそれぞれ変わってくるということです。

なにも、どっちが大事でどっちが大事でないかという話ではありません。
「三方よし」という言葉がありますが、我々TOMARESTも「不動産のトータルマネジメント」を掲げており、
オーナーからエンドユーザーまで至るまでの業務を一気貫通で行い、
双方の共存共栄、さらには社会貢献をも考えていかなければなりません。
そうなったときに、それぞれの立場でのメリットデメリットを把握しておく必要があります。
繰り返しになりますが、今回のこのブログでは「不動産オーナー視点」での民泊についてのお話になります。

不動産オーナーにとって、民泊とは、「不動産運用の一つの手段」です。
我々は民泊というものをオフィシャルには
「宿泊施設でないものを宿泊施設に転用するビジネス」と定義しています。
ただ、不動産オーナーにとっては、他のあらゆる運用方法（賃貸、売却、レンタルスペース、コインランドリーなど）
の中で民泊が運用方法として適切であるケースがあり、そういった場合は我々としても「民泊」をお勧めしまが、
逆に、民泊という運用方法が適切でない場合は民泊を行わないほうが良いということもあるわけです。

不動産オーナーのニーズは本当に様々です。一つに「収益性」といっても、
・「月々どのくらいの量の利益が出れば良いのか？」
・「一時的に利益を得て、その後すぐに撤退するのか？継続的に安定収益を得たいのか？」
・「売却益をどれくらい得たいのか？」
など様々ですし、「収益性」と直接関係がないところでも
・「実家を相続したが、代々引き継いできた思い入れのある家なので、有効活用したい」
・「趣味感覚で、何か面白い（嗜好性のある）民泊を初めてみたい」
など、本当に様々です。

そして、所有している物件によっても「民泊」が有効な運用方法の手段となりうるかどうかは様々で
・立地は？
・築浅か？築古か？
・間取り・広さは？
・用途地域は？
・建物の総床面積は？
・物件の内装は？
などを考慮する必要があります。

特にこの物件選び（どの物件が民泊に適しているのか？）は重要で、このことはまた次回、詳しく説明したいと思います。
この物件仕入れでのミスは（一部の特殊な宿泊施設を運営する場合を除きますが）、
基本的に運営でどれだけ頑張っても取り返すことはできません。

しかし、適した物件を選んで、正しく民泊運営を行うことができれば、
ざっくりとですが売上ベースで、
その物件の普通賃貸に出した場合の査定賃料での満室想定時の2~4倍（※コロナ禍であれば1.5~2倍）
の売上を上げることができます。
（※その他経費やその内訳などを説明しているとキリがないのでここでは売上の話のみとします）

このように、そもそも民泊に適している、適していない案件がある中で、
適切な運用方法を「選択」しなければなりません。
特にこのコロナ禍でそのような不動産オーナー視点での柔軟な対応ができるかどうかが、
利益に直結するということは我々TOMARESTとしても痛感しました。

本来、不動産オーナーに対してのサービス開発と訪れるゲストに対してのサービス開発は
利害関係が必ずしも一致しない以上、頭を切り替えて考えなければならないはずです。
実際、多くの民泊運営会社と呼ばれる会社は「ゲスト」に対してのサービスで銘を打っている会社が多い印象です。
「5カ国語対応します！」「スーパーホストです！」「どこよりも綺麗に清掃します！」などです。
それ自体は運営業者としてはもちろん素晴らしいことなことなのですが、
それらの機能自体が不動産オーナーに対して直接的に利益をもたらしているのかどうかは
また別の問題であるということです。

民泊というのは運用方法の「手段」です。「目的」ではありません。
これから、インバウンドが戻ってくることは大きなチャンスですが、
それと同時にこの手段を適切に「選択」することが重要になってきます。
不動産の運用方法として民泊がもっと一般化するために、
不動産オーナー視点での考え方はより一層重要さを増してくると考えています。
我々は特に「民泊」から生まれた会社ですし、そこが強みであることは変わりありません。
その為、やはり「民泊」に適した不動産に対しては戦略的に、優先的にアプローチしていくことにしています。

我々もまだまだ不完全な会社です。
特に今回お話ししました、「不動産オーナー」にとっての民泊というものは
まだまだ受け入れられるまでに時間がかかるものであると考えています。
地方に行けば「そもそも民泊って何？」と言われてしまうこともあるわけです。

物件・立地・オーナーが持つ要素を正しく見極め、適切な運用を実現する。
そうすることで、そこを利用するエンドユーザー（ゲスト）に対しても良いサービスが生まれる。
さらには、人・経済が周り、周囲を巻き込む形で街が存続していく。
そんな「三方よし」な循環を実現する為、
これからもTOMARESTは「民泊のオペレーション会社」としてだけではなく、
「不動産のトータルマネジメント」会社として、
不動産オーナーに対してのより一層のサービスの充実と信頼関係の構築に努めていきたいと考えています。

次回は不動産オーナー視点でも重要課題、「民泊に適した物件」をご説明できればと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。

TOMAREST 代表取締役 安原俊勝